Compra vivienda de segunda mano, gastos e impuestos

Es posible que busques comprar una vivienda de segunda mano para tratar de abaratar el gasto, sin embargo, debes tener en cuenta que esta transacción conlleva unos impuestos y gastos asociados. Sea que hiciste la compra en 2021 o la estás preparando para el año 2022, debes tener presente los impuestos derivados de la compra de una vivienda de segunda mano como el Impuesto de Bienes Inmuebles o el Impuesto de Bienes Patrimoniales, que reemplaza el impuesto del IVA que pagaríamos para una vivienda de nueva construcción.

El sueño de muchas personas es comprar una casa nueva. Pero, dependiendo de las circunstancias económicas, tiempo y ubicación,  una vivienda de segunda mano es buena opción.

En ambos casos, es importante contar con la asesoría de los especialistas para evitar un mal negocio que pueda dañar tu estabilidad financiera. También un punto clave al momento de optar por una edificación usada es conocer el pago de gastos e impuestos.

En el siguiente post te ofrecemos detalles de cada uno, para que al final tomes la mejor decisión. Así que empezamos por lo básico.

¿Qué es una vivienda usada o de segunda mano?

Cuando hablamos de una vivienda usada o una propiedad de segunda mano nos referimos a aquella vivienda construida cuya propiedad ha pertenecido a una o varias personas.

En este punto, debemos hacer una aclaración y es que, aunque la vivienda sea nueva, si no se ha traspasado en el plazo de dos años, se convierte en una casa usada, a pesar que no haya sido habitada en ningún momento.

También aquellos bienes inmuebles que se encuentran bajo el poder de la banca y que fueron traspasados a nuevos adjudicatarios forman parte del porcentaje de operaciones de viviendas de segunda mano.

Es importante saber que si el propietario vende la casa al inquilino después de dos años de renta, se sigue valorando como nueva.

Sin embargo, si la transacción se concreta con otra persona y no con el inquilino, se considera  usada.

¿Qué impuestos paga una casa de segunda mano?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP es un impuesto que grava la compra de vivienda de segunda mano o usada, se trata de una tasa que se aplica sobre este tipo de propiedades, algo que no sucede, como veremos después con más detalle, en el caso de las de obra nueva, donde sí deberán pagar el IVA.

Está cedido a las comunidades autónomas que aplican el tipo impositivo entre el 4 % y 10 % vigente en su territorio.

Aunque depende de cada comunidad, existen bonificaciones cuando es una compraventa de viviendas de protección oficial o la operación es efectuada por jóvenes o familias numerosas y/o con miembros con grado de discapacidad.

Impuesto de Bienes Inmuebles

De acuerdo con una sentencia del año 2016 dictada por el Tribunal Supremo se estableció que deben pagarlo de manera proporcional el comprador y el vendedor.

El cálculo se realiza según el número de días que ha tenido cada uno la propiedad.

¿Qué gastos hay que tener en cuenta?

Los gastos de compra de una casa de segunda representan un importante desembolso final que se tiene que hacer.

Varían del 10 al 15 % adicional del valor de la propiedad.

Si la operación financiera es al contado los gastos son menores:

Notario

Es quien firma la escritura de compraventa de la vivienda.

Además, el funcionario se encarga de comprobar la identidad de comprador y vendedor, el estatus registral de la casa, certificado energético, certificado de deuda cero con la comunidad, la cédula de habitabilidad y los medios de pago.

Por lo general, los aranceles rondan entre el 0,2% y el 0,5% del valor total.

Registro de la Propiedad

El comprador debe acudir en dos ocasiones a la oficina correspondiente del Registro de la Propiedad.

1️⃣ Para comprobar quién es el propietario del inmueble y si está libre de cargas.

2️⃣ Para inscribirla en el Registro de la Propiedad. El coste final puede llegar a 650 euros. 

Gestoría

Aunque no es necesario, algunas personas acuden a esta opción para agilizar el proceso.

El desembolso opcional ronda los 400 euros.

Si la compra de la vivienda es con hipoteca, los gastos son más elevados,  a pesar que se han reducido desde la entrada en vigencia de la última ley sobre la materia. 

En la actualidad,  las entidades bancarias asumen el pago de los gastos de notaría, registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

La cifra está entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble según la Comunidad autónoma.

También incluye los gastos de tasación de la casa que es  obligatoria cuando se solicita una hipoteca al banco, ya que la propiedad es la garantía de ese préstamo.

Igualmente, el porcentaje de apertura de la hipoteca que se refiere a la comisión que impone la entidad financiera y se abona cuando se concede el préstamo.

No existe un límite para este porcentaje, pero puede llegar hasta a un 2 % del valor del crédito.

Por último, están las copias de la escritura. El gasto es mínimo, pero el futuro propietario debe pagarlas de su bolsillo.

Ayudas para comprar una vivienda en 2022

El Gobierno de España y las Comunidades Autónomas ofrecen ayudas para comprar una vivienda a los menores de 35 años. Este es el principal requisito para adquirir la contribución, pero también existen otros para adquirir hasta 10.800 euros, siendo el límite el 20% del precio de adquisición.

En Gama Inmobiliaria somos especialistas en el asesoramiento de ayudas, tanto nacionales como comunitarias, siempre según tu situación y contexto.

¿Cómo calcular la tasación de una vivienda?

La tasación de la vivienda es un documento en el que se suele calcular cuánto vale una propiedad. Esto te permitirá tener una idea clara del valor de una vivienda respecto a otras, lo cual te ayudará en el momento de comparar y escoger la mejor opción.

En la actualidad, existen diferentes métodos de tasación de una vivienda, como recurrir a cálculos matemáticos o consultar a profesionales de bienes raíces. Sin embargo, tienes que conocer del tema para dar con la información que deseas de un modo acertado.

¿Cuánto es el IVA de una vivienda usada?

A diferencia de una casa nueva, con las propiedades de segunda mano, no tienes que pagar IVA sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que ya te lo explicamos al inicio del post. Es algo que aplica en año 2021 y anteriores y se mantiene vigente para este año 2022.

¿Cómo se paga y quién paga el IVA de una casa de segunda mano?

Como ya lo mencionamos, no tiene sentido hablar de IVA en viviendas de segunda mano.

En este caso, el Impuesto de Transmisiones debe pagarlo quien compra la propiedad, ya que el vendedor tributa después en el  Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por las ganancias patrimoniales adquiridas.

La transacción se realiza en la Oficina de Hacienda que corresponda al lugar donde se encuentra la casa.

En Gama Inmobiliaria ponemos a tu disposición nuestros asesores para que te orienten sobre los gastos e impuestos que demandan la compra de una casa de segunda mano.